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武汉新久建设集团有限公司解读_武汉新十建设集团(2024年12月精选)

内容来源：威名网所属栏目：新闻更新日期：2024-12-01

武汉新久建设集团有限公司

《老破小和老破大的未来之路在何方？》在老城区中，存在着一类房子，它们拥有便捷的交通以及丰富的教育、医疗和商业配套资源。然而，由于房龄较老，居住属性欠佳，被人们称为“老破小”和“老破大”。尽管如此，凭借着优越的地理位置和相对较低的价格，它们依然成为了许多买房人的选择之一。在考虑是否购买这类房子时，人们常常会纠结一个问题：随着年限的增长，房子的居住属性会越来越差，甚至在无法居住之后该怎么办呢？近日，武汉青山区新沟桥街道二十一街坊的 134 户居民发起成立了“住宅合作社”，在原地为自己建造“好房子”，并且已经开工建设。今天，我们一起来探讨一下“住宅合作社”，以及除了拆迁之外，未来老房更新的思路是怎样的。首先，寄希望于政府承担全部费用甚至给予巨额补贴的做法是不现实的。通过“自主更新、拆旧建新”，采用政府引导或主导、居民主导或出资、企业参与的多元化更新推进模式更加具有可行性。以武汉二十一街坊为例，这里共有 3 栋住宅楼，其中 2 栋房龄超过 60 年，1 栋房龄达 50 年，安全隐患日益增大。2022 年，经第三方房屋安全鉴定机构鉴定，这 3 栋房屋的安全等级均为 C 级，居民们“住好房子”的愿望十分强烈。2023 年，湖北省试点“住宅合作社”危旧房改造模式。当年年底，二十一街坊的 134 户居民组建了“住宅合作社”，选出居民代表、社区书记等 8 人组成理事会，选择区属国企青山安居集团作为工程代建方，在原址新建了一栋 32 层的商品房，共有 240 套住房。二十一街坊的 134 户居民可以原址回迁，按照套内面积换套内面积的方式进行，超出面积则需补差价，余下的住宅将通过市场销售来平衡建设成本。这种模式的逻辑其实很简单，就是提升容积率。比如二十一街坊原先只有 134 户，提升容积率后盖了 240 套住房，去掉安置后的 106 套可以面向市场销售，以此来平衡建设成本并获取利润。合肥的“仪表厂小区旧城改造项目”即中铁臻庭也基本采用了这种模式。仪表厂宿舍区始建于上世纪 60 年代，房屋多为砖混、砖木结构，由于年久失修，安全隐患较大。2017 年 12 月，合肥仪表厂宿舍老旧小区改造项目正式启动，以“政府引导、居民自治、分段实施、逐步推进”的方式，通过提升容积率，建设商品房对外销售，成为包河区首个采用“居民自治征迁”方法成功实现征迁的小区。前面提到的是“居民主导、政府支持、企业参与”的模式，除了补差价外，居民并不用承担其他费用。市场上还有“政府引导、居民出资、企业参与”的模式。成功案例有来自杭州的浙工新村，它也是浙江首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区，重建资金主要由居民自掏腰包解决，实现自主更新。浙工新村始建于上世纪 80 年代，共有 14 幢多层住宅，其中有 13 幢建于 2000 年之前。大多数楼幢由于建筑年代久远，房屋主体采用预制多孔板及条形基础，无抗震设防及配套用房，安全隐患较多，其中 4 幢多年前就已是 C 级危房。去年 5 月，杭州发布《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升。由于小区只有部分是危房，但全体居民的重建意愿强烈，因而浙工新村最后采取了自主更新的模式。浙工新村小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，代表多数居民行使权利，采取委托政府部门的形式实施项目改造。在近 100%居民同意的前提下，由居民自主更新组织向政府提交自主改造申请，政府按照一事一议方式进行审议，条件合适的支持其进行“拆改结合”的自主改造。浙工新村这次原拆原建的主体是小区居民，主要出资人也是居民。浙工新村仅保留其中 1 幢楼房（建于 2000 年之后），其余 13 幢楼房推倒之后将新建 7 幢 11 层住宅，全部安装电梯，实行人车分流，还配建了地下车库。资金来源方面，原有住房的面积部分按 1350 元/㎡出资，其中不满 53㎡的房源，按照 53㎡计算。每户最多扩面 20㎡，扩面部分按市场评估价出资，约 34520 元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动），小区共 548 户，按面积计算的出资总额近 4 亿元。除此之外，浙工新村重建后还有 400 多个地下车位，每个售价 20 余万元，总计可获得约 1 亿元销售款。由于这些车位全部针对小区居民销售，实际上也相当于是居民出资，这么算下来，居民总出资额约 5 亿元。居民出资额大约占到重建总费用的 80%以上，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，整个项目做到收支基本平衡。整体来看，不管是通过提升容积率平衡支出，还是由业主出资，随着越来越多的老小区成功重建，经验越来越丰富，形成一套完善的管理机制及监管体系只是时间问题。其中最核心的问题，可能还是在于“沟通难度”，尤其是涉及到出资时，很难达成一致意见。 #老破小# #买房#

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